Рефинансирование ипотеки в 2020 году стало для банков едва ли не более важным направлением розничного кредитования, чем выдача новых займов. За первое полугодие объем рефинансированных кредитов вырос до 246 млрд рублей — это почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Ситуация чем-то напоминает рынок сотовой связи, когда после отмены «мобильного рабства» в 2014 году операторы начали жестко бороться за абонентов своих конкурентов. Банки тоже заинтересованы в притоке добросовестных клиентов, уже подтвердивших свою платежеспособность своевременными выплатами по ипотеке. А потому готовы предложить чужим заемщикам выгодные условия перекредитования. Как этим воспользоваться с максимальной выгодой, мы разбирались с нашим партнером — сервисом рефинансирования ипотеки Refin.online.
Рефинансирование — это получение нового ипотечного кредита, но на более выгодных условиях. За счет займа полностью погашается долг перед прежним банком, а новому кредитору долг выплачивается с меньшими процентами. Это позволяет заметно снизить переплату банку: по статистике Refin.online, в среднем при рефинансировании экономится 1,8 млн рублей.
Можно попытаться рефинансировать ипотеку в «родном» банке, если ставки у него снизились с момента заключения кредитного договора. Но шансов мало: изменение изначальных условий кредита банк расценивает как снижение платежеспособности заемщика и ухудшение качества кредита. Чем больше таких случаев, тем ниже будет стоимость кредитного портфеля банка, а значит — возможность выгодно перепродать закладные по ипотечным кредитам другому банку. А потому своим заемщикам банки чаще отказывают или предлагают дополнительные (читай — невыгодные) условия перекредитования. Так что лучше обратиться в сторонний банк.
Какую выгоду получит конкретный заемщик, зависит от ряда условий. Во-первых, от разницы процентных ставок, по которым выплачивается первоначальный и вторичный кредит. Еще 5 лет назад ставки по ипотеке доходили до 14%, потом снизились до 11%, а сейчас — и вовсе до 7–9%. Если снизить ставку на 5–6%, выгода будет ощутимо больше, но даже при разнице ставок 1–2% можно рефинансировать кредит: в любом случае переплата будет меньше.
Во-вторых, на выгоду влияет цель рефинансирования. Большинство заемщиков хотят сократить общий срок кредита при сохранении размера ежемесячного платежа. Это выгоднее, поскольку сокращается срок выплаты процентов банку. Ведь банк начисляет проценты на сумму основного долга за каждый месяц пользования деньгами.
Второй вариант рефинансирования — уменьшить ежемесячный платеж, не изменяя срок кредита. В этом случае сэкономить на переплате получится меньше, зато ежемесячная долговая нагрузка семьи снизится. В сложных условиях посткоронавирусной экономики, когда многие заемщики остались без работы, уменьшение платежа может быть даже важнее.
Также имеет значение и возраст кредита: рефинансирование ощутимо выгоднее на первоначальном этапе погашения ипотеки.
Однако рефинансирование ипотеки — это не только выгода: перекредитованию сопутствуют и определенные траты. Безусловно, экономия на переплате по ипотеке их полностью покроет. Но это в перспективе, а деньги на оплату сопутствующих расходов нужны будут прямо сейчас.
Основная статья — оформление страховки в новом банке. Страхование квартиры, т. е. предмета залога, обязательно по закону. Другие полисы — страхование жизни, здоровья и трудоспособности, а также титульное страхование для вторичного рынка жилья, — оформляются по желанию заемщика. От них можно отказаться, но тогда банк повысит процентную ставку — на 1–2% или даже больше, если речь идет о заемщиках старшего возраста или представителях профессий из группы риска. Страховой договор, который был заключен при первичном оформлении ипотеки, можно расторгнуть и вернуть часть уплаченной страховой премии за неиспользованный период.
Кроме того, придется оплатить услуги оценочной компании по оценке предмета залога. Согласно закону «Об оценочной деятельности» срок действия оценочного отчета составляет 6 месяцев, а потому квартиру придется оценить заново — ее рыночная и ликвидационная стоимость с момента получения ипотеки могла серьезно измениться.
И на финальном этапе рефинансирования понадобится заплатить госпошлину за внесение записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Будут ли дополнительные расходы — зависит от конкретной ситуации. Например, если нет выписки из ЕГРН о праве собственности, которую требуют банки, нужно получить дубликат и оплатить его оформление. То же самое с техническим паспортом или поэтажным планом с экспликацией, которые нужны для проведения оценки: документы можно запросить в Бюро технической инвентаризации по установленным тарифам.
Рефинансирование кредита — достаточно сложный процесс. Это как получение нового ипотечного кредита, а значит, будущего заемщика банк тщательно оценит. Посчитает его доход, которого должно хватать на погашение ежемесячного платежа и другие финансовые обязательства — например, содержание детей, выплаты по кредитным картам. Изучит квартиру — если после ремонта остались незарегистрированные перепланировки или переустройство, в перекредитовании могут отказать. Проверит кредитную историю — в ней не должно быть кредитных каникул, задолженности и долгих просрочек по платежам.
В рефинансировании ипотеки много подводных камней. Прийти в банк и получить кредит на привлекательных условиях, заявленных в рекламе, не получится. После изучения заемщика банк применит ряд повышающих коэффициентов и предложит куда менее выгодную ставку, а то и вовсе откажет в перекредитовании — например, если в «анамнезе» была реструктуризация кредита.
Рефинансировать ипотеку можно самостоятельно: изучить предложения банков, заполнить заявки, пообщаться с кредитными менеджерами. Второй вариант — заручиться помощью профессионального помощника, сервиса рефинансирования ипотеки Refin.online.
Для каждого клиента сервис составляет план рефинансирования: определяет его цель (уменьшение срока кредита или ежемесячного платежа), изучает характеристики заемщика и предмета залога. Затем «пропускает» информацию через матрицу требований банков, чтобы понять, какой из них с большей вероятностью согласует рефинансирование. Сотрудники сервиса сами заполняют заявки и отправляют их всего в 2–3 банка — так в кредитной истории появляется меньше записей и отказов. Увидев множественные запросы на кредитование, банки решат, что у заемщика финансовые проблемы. А после трех отказов, которые можно получить, если не разобраться в требованиях банков, новые заявки на кредиты скорее всего перенесут в «лист ожидания» — в течение месяца их перестанут рассматривать.
Среди банков, согласовавших рефинансирование, Refin.online выбирает банк с лучшей процентной ставкой. Он сопровождает клиента до момента подписания нового кредитного договора: это занимает всего месяц с момента предоставления первичного комплекта документов. При этом процесс бесплатный для заемщиков: все услуги сервиса по оформлению сделки оплатит выбранный банк.
Чтобы подобрать программу рефинансирования и рассчитать выгоду конкретно в вашем случае, заполните анкету на сайте http://rosprofzhel.refin.online/ — это займет не больше 10 минут.
